Der Tod eines Angehörigen bringt neben der Trauer eine Fülle von Entscheidungen mit sich. Wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, kommen zusätzliche rechtliche und finanzielle Fragen hinzu, die zeitnah geklärt werden müssen.
Drei Dinge sollten Sie unmittelbar tun:
Sie haben nach Kenntnis des Erbfalls genau sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Danach gilt es als angenommen — unwiderruflich. Diese Frist läuft, sobald Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren.
Eine Ausschlagung kann sinnvoll sein, wenn:
Prüfen Sie den Nachlasswert deshalb so schnell wie möglich. Holen Sie eine Kurzeinschätzung des Immobilienwerts ein und klären Sie offene Verbindlichkeiten. Im Zweifel ist eine Beratung beim Fachanwalt für Erbrecht in der Sechswochenfrist dringend empfehlenswert.
Wichtig: Eine Ausschlagung ist nur komplett möglich — Sie können nicht die Immobilie erben und die Schulden ablehnen. Es gilt: Alles oder nichts.
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes. Deutschland kennt drei Steuerklassen mit unterschiedlichen Freibeträgen:
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder | I | 400.000 € |
| Enkelkinder | I | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € |
Die Steuersätze innerhalb der Steuerklassen staffeln sich progressiv:
Eine wichtige Ausnahme: Ehepartner und Kinder können das geerbte Familienheim komplett steuerfrei erben, wenn sie es mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 m². Wird die Immobilie innerhalb der 10 Jahre aufgegeben (außer aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit), wird die Steuer rückwirkend fällig.
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Kostenlose Bewertung startenDas Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert anhand des Bewertungsgesetzes (BewG). Seit der Reform 2023 orientiert sich die Bewertung stärker am tatsächlichen Marktwert — das hat die steuerlichen Werte für viele Immobilien erhöht.
Das Finanzamt wendet je nach Immobilientyp unterschiedliche Verfahren an:
Das Problem: Die Finanzamtbewertung basiert auf pauschalen Werten und berücksichtigt den individuellen Zustand Ihrer Immobilie nur eingeschränkt. In vielen Fällen liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert über dem tatsächlichen Marktwert — insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten.
Sie haben das Recht, dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen (§ 198 BewG). Dafür benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Kosten für das Gutachten (1.500 bis 3.500 Euro) amortisieren sich häufig durch die Steuerersparnis — besonders bei älteren, sanierungsbedürftigen oder in weniger gefragten Lagen liegenden Immobilien.
Jede Option hat eigene steuerliche, finanzielle und persönliche Implikationen:
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese ist per Gesetz auf Auflösung angelegt — kein Dauerzustand. Alle Entscheidungen über die Immobilie erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben.
In der Praxis führt das häufig zu Konflikten. Typische Szenarien:
Alle Erben einigen sich auf den Verkauf. Der Erlös wird entsprechend der Erbquoten aufgeteilt. Das ist der einfachste und finanziell beste Weg.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Die Auszahlungssumme richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert und den jeweiligen Erbquoten. Hierfür ist eine belastbare Bewertung unverzichtbar.
Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Ergebnis liegt jedoch fast immer deutlich unter dem Marktwert (oft 20 bis 40 Prozent weniger). Eine Teilungsversteigerung sollte deshalb nur als allerletzter Ausweg betrachtet werden.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie folgt grundsätzlich dem gleichen Ablauf wie jeder andere Immobilienverkauf. Es gibt jedoch einige Besonderheiten:
Sie müssen sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dafür benötigen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Als Erbe übernehmen Sie die Besitzzeit des Erblassers. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Bei kürzerer Besitzdauer und wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Das Elternhaus zu verkaufen, fällt schwer. Geben Sie sich die nötige Zeit für die Entscheidung, aber lassen Sie die Immobilie nicht jahrelang leer stehen. Leerstehende Häuser verlieren schnell an Wert — durch fehlende Belüftung, Feuchtigkeitsschäden und Vandalismus. Ein Verkauf innerhalb von 6 bis 12 Monaten nach dem Erbfall ist in den meisten Fällen sinnvoll.
| Zeitraum | Schritt |
|---|---|
| Woche 1–2 | Immobilie sichern, Versicherung informieren, Erbschein beantragen |
| Woche 2–6 | Entscheidung: annehmen oder ausschlagen (6-Wochen-Frist) |
| Woche 4–8 | Erbschein erhalten, Grundbuchberichtigung beantragen |
| Woche 6–10 | Immobilie bewerten lassen, Verkaufsentscheidung treffen |
| Monat 3–4 | Vermarktung starten (Makler beauftragen oder selbst inserieren) |
| Monat 4–6 | Besichtigungen, Verhandlungen, Notartermin |
| Monat 6–8 | Kaufpreiszahlung, Übergabe, Grundbuchumschreibung |
Der gesamte Prozess dauert typischerweise 6 bis 9 Monate. Bei Erbengemeinschaften oder juristischen Komplikationen kann sich der Zeitraum auf 12 bis 18 Monate verlängern.
Eine geerbte Immobilie bringt Verantwortung, Entscheidungsdruck und oft auch Konflikte mit sich. Die wichtigsten Hebel: Fristen beachten (6 Wochen für die Ausschlagung), den Wert realistisch ermitteln lassen, die steuerlichen Konsequenzen durchrechnen und — bei Erbengemeinschaften — frühzeitig auf einen Konsens hinarbeiten. Eine professionelle Bewertung bildet dabei die Grundlage für jede weitere Entscheidung, ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen.
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