Scheidung

Immobilie bei Scheidung — Bewertung & Optionen

Zugewinnausgleich — was bedeutet das für die Immobilie?

Die große Mehrheit der Ehepaare in Deutschland lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft — sofern kein Ehevertrag etwas anderes regelt. Entgegen einem verbreiteten Irrtum bedeutet Zugewinngemeinschaft nicht, dass beide Ehepartner automatisch Miteigentümer aller Vermögenswerte sind. Jeder behält sein eigenes Vermögen.

Bei einer Scheidung wird jedoch der Zugewinn ausgeglichen: Die Differenz zwischen dem Vermögen bei Heirat und dem Vermögen bei Zustellung des Scheidungsantrags wird berechnet. Wer mehr hinzugewonnen hat, muss die Hälfte der Differenz an den anderen ausgleichen.

Für die Immobilie bedeutet das:

• Gehört das Haus einem Partner allein (Alleineigentum), fließt der aktuelle Verkehrswert in die Zugewinnberechnung ein.
• Gehört das Haus beiden je zur Hälfte (Miteigentum), wird der jeweilige Anteil beim Zugewinn berücksichtigt.
• War die Immobilie bei Heirat bereits im Besitz eines Partners, wird nur die Wertsteigerung seit der Hochzeit als Zugewinn gezählt.

Der Stichtag für die Bewertung ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Partner zugestellt wird — nicht der Tag der Trennung und nicht der Tag der Scheidung.

Immobilienbewertung bei Scheidung

Die Bewertung der Immobilie ist der Dreh- und Angelpunkt jeder Scheidungseinigung. Beide Seiten haben ein nachvollziehbares Interesse daran, dass der Wert in ihrem Sinne ausfällt — deshalb kommt es hier häufig zu Streit.

Wer bewertet?

Es gibt drei Wege:

1. Einvernehmliche Beauftragung eines Gutachters: Beide Partner einigen sich auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Ergebnis wird gemeinsam akzeptiert. Kosten: 1.500 bis 4.000 Euro.
2. Getrennte Gutachten: Jede Seite beauftragt einen eigenen Gutachter. Bei abweichenden Ergebnissen wird verhandelt oder das Gericht entscheidet. Teurer und konfrontativ.
3. Gerichtlich bestellter Gutachter: Das Familiengericht bestellt im Streitfall einen unabhängigen Sachverständigen. Dessen Gutachten ist für das Gericht maßgeblich, aber nicht zwingend bindend.

Welches Verfahren?

In Scheidungsfällen wird in der Regel der Verkehrswert nach § 194 BauGB ermittelt. Je nach Immobilientyp kommt das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Gutachter berücksichtigt den Zustand zum Stichtag der Scheidungsantragszustellung.

Worauf achten?

• Der Gutachter muss Investitionen beider Partner berücksichtigen (z. B. wenn ein Partner die Renovierung finanziert hat)
• Bestehende Grundschulden und Kredite werden vom Verkehrswert nicht abgezogen — der Verkehrswert ist der Bruttowert. Die Verteilung der Schulden ist eine separate Frage.
• Der Marktzustand zum Stichtag ist entscheidend — nicht der heutige oder künftig erwartete Wert

Option 1: Ein Partner kauft den anderen aus

Die häufigste Lösung: Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt den anderen aus. Das ist besonders sinnvoll, wenn Kinder im Haushalt leben und die Kontinuität des Wohnumfelds gewahrt bleiben soll.

Berechnung der Auszahlung

Beispielrechnung bei hälftigem Miteigentum:

• Verkehrswert der Immobilie: 500.000 Euro
• Restschuld Bankkredit: 200.000 Euro
• Nettowert: 300.000 Euro
• Anteil je Partner: 150.000 Euro
• Der übernehmende Partner zahlt dem anderen 150.000 Euro aus

Voraussetzungen

• Die Bank muss den übernehmenden Partner als alleinigen Kreditnehmer akzeptieren (Bonitätsprüfung)
• Der ausscheidende Partner wird aus der Grundschuld und dem Kreditvertrag entlassen
• Die Eigentumsübertragung erfolgt notariell
• Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der bestehende Kredit umgeschuldet wird

Tipp: Verhandeln Sie mit der Bank, ob eine interne Umschuldung (Schuldnerübernahme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Viele Banken stimmen bei Scheidung zu, da die Sicherheit (Immobilie) erhalten bleibt.

Option 2: Gemeinsamer Verkauf

Können oder wollen sich beide Partner die Immobilie nicht leisten, ist der Verkauf oft die vernünftigste Lösung. Er schafft einen klaren Schnitt und wandelt den gemeinsamen Vermögenswert in teilbares Geld um.

Vorteile

• Klare Verhältnisse — keine fortdauernde wirtschaftliche Verbindung
• Marktgerechter Preis (im Gegensatz zur Teilungsversteigerung)
• Beide Partner können den Erlös für einen Neuanfang nutzen

Herausforderungen

• Beide müssen sich auf Makler, Angebotspreis und Käuferauswahl einigen
• Der Verkauf unter Zeitdruck (z. B. wegen laufender Kreditraten) schwächt die Verhandlungsposition
• Emotionale Belastung, wenn einer der Partner noch in der Immobilie wohnt

Vom Verkaufserlös wird zunächst der offene Kredit zurückgezahlt (inklusive etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung). Der verbleibende Betrag wird gemäß den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Option 3: Immobilie gemeinsam behalten

Manche Ex-Paare entscheiden sich, die Immobilie vorerst gemeinsam zu behalten — etwa als Kapitalanlage oder bis die Kinder ausgezogen sind. Diese Lösung funktioniert nur unter sehr spezifischen Bedingungen:

• Beide Partner verstehen sich gut genug für gemeinsame Entscheidungen
• Klare vertragliche Regelungen über Kostenverteilung, Instandhaltung und Verkaufsrecht
• Schriftliche Vereinbarung, wann und unter welchen Bedingungen verkauft wird

In der Praxis scheitert dieses Modell häufig, weil sich die Lebensumstände ändern — ein neuer Partner, ein Umzug, finanzielle Engpässe. Es empfiehlt sich, eine Ausstiegsklausel festzulegen.

Option 4: Übertragung an die Kinder

Eine seltenere, aber steuerlich unter Umständen interessante Lösung: Die Immobilie wird im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge an die Kinder übertragen. Die Eltern behalten ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch.

Diese Option ist komplex und erfordert steuerliche Beratung. Sie kann sinnvoll sein, wenn:

• Die Kinder bereits volljährig sind und die Verantwortung tragen können
• Hohe Erbschaftsteuerfreibeträge genutzt werden sollen
• Beide Eltern die Immobilie weder selbst nutzen noch verkaufen wollen

Teilungsversteigerung — der letzte Ausweg

Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das Gericht versteigert die Immobilie an den Meistbietenden, der Erlös wird aufgeteilt.

Warum Sie das vermeiden sollten

• Erlöseinbuße: Versteigerungen erzielen typischerweise 20 bis 40 Prozent weniger als ein freihändiger Verkauf. Schnäppchenjäger dominieren die Bieterschaft.
• Dauer: Vom Antrag bis zur Versteigerung vergehen 6 bis 18 Monate. In dieser Zeit laufen Kreditraten weiter.
• Kosten: Gerichtskosten, Gutachterkosten, ggf. Anwaltskosten summieren sich auf mehrere tausend Euro.
• Kontrollverlust: Sie haben keinen Einfluss auf den Käufer oder den Verkaufszeitpunkt.

Schutzantrag

Der in der Immobilie wohnende Partner kann einen Schutzantrag nach § 765a ZPO stellen, um die Versteigerung hinauszuzögern — z. B. zum Schutz minderjähriger Kinder. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab. Ein Schutzantrag verhindert die Versteigerung nicht dauerhaft, kann aber Zeit verschaffen.

Was passiert mit dem laufenden Kredit?

Ein Immobilienkredit ist an die Darlehensnehmer gebunden — nicht an den Familienstand. Haben beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben, haften beide gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Die Bank kann den vollen Betrag von jedem der beiden verlangen.

Eine Scheidung ändert daran nichts. Die Bank ist nicht verpflichtet, einen Partner aus dem Vertrag zu entlassen. Drei Szenarien:

1. Übernahme durch einen Partner: Die Bank prüft, ob der verbleibende Kreditnehmer allein tragfähig ist. Wenn ja, wird der andere entlassen (Schuldnerübernahme).
2. Weiter gemeinsam tilgen: Beide zahlen weiter — erfordert eine klare interne Vereinbarung über die Aufteilung.
3. Kredit ablösen: Bei Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös zurückgezahlt. Bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen (bis zu 1 % der Restschuld).

Wichtig: Wer auszieht, muss trotzdem weiter zahlen, wenn er im Kreditvertrag steht. Auch wenn der Ex-Partner allein in der Immobilie wohnt. Regeln Sie die interne Aufteilung schriftlich.

Emotionale vs. rationale Entscheidungen

Eine Scheidung ist emotional belastend. Das Zuhause, das man gemeinsam aufgebaut hat, ist mit Erinnerungen verbunden. Diese Emotionen sind verständlich — aber sie dürfen nicht die Grundlage finanzieller Entscheidungen bilden.

Typische emotionale Fallen:

• „Ich will das Haus um jeden Preis behalten": Wenn die Auszahlung und die laufenden Kosten das Budget sprengen, führt das mittelfristig in die finanzielle Überlastung. Prüfen Sie nüchtern, ob Sie sich die Immobilie allein leisten können — nicht nur den Kredit, sondern auch Instandhaltung, Nebenkosten und Rücklagen.
• „Der andere soll nichts bekommen": Blockadehaltungen führen zur Teilungsversteigerung, bei der beide verlieren. Ein fairer Kompromiss ist fast immer finanziell besser als ein gerichtlicher Streit.
• „Die Kinder sollen in ihrem Zuhause bleiben": Ein verständlicher Wunsch, der aber nur Sinn ergibt, wenn die finanzielle Belastung tragbar ist. Kinder profitieren langfristig mehr von finanziell stabilen Eltern als von einem bestimmten Haus.

Ziehen Sie einen neutralen Berater hinzu — einen Mediator, Finanzberater oder erfahrenen Makler —, der die Situation objektiv einschätzen kann.

Steuerliche Aspekte bei der Scheidungsimmobilie

Immobilienübertragungen zwischen Ehegatten sind während der Ehe von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Befreiung gilt auch noch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung — vorausgesetzt, die Übertragung erfolgt im sachlichen Zusammenhang mit der Scheidung.

Weitere steuerliche Punkte:

• Spekulationssteuer: Wurde die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten und nicht durchgehend selbst bewohnt, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren.
• Zugewinnausgleich ist steuerfrei: Zahlungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs unterliegen weder der Einkommensteuer noch der Schenkungsteuer.
• Unterhalt und Wohnvorteil: Wer in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt, hat einen sogenannten Wohnvorteil, der bei der Unterhaltsberechnung als Einkommen angerechnet wird. Die Höhe entspricht der ortsüblichen Miete — nach der Scheidung dem objektiven Mietwert.

Fazit

Die Immobilie ist bei einer Scheidung oft der größte und zugleich komplizierteste Vermögenswert. Eine professionelle Bewertung schafft die Grundlage für jede Lösung — ob Auszahlung, Verkauf oder Fortführung. Vermeiden Sie die Teilungsversteigerung um fast jeden Preis, denn sie kostet beide Seiten Geld und Nerven. Und trennen Sie Emotionen von finanziellen Entscheidungen: Ein sachlicher Umgang mit der Immobilienfrage ist der beste Weg, aus einer schwierigen Situation das Beste herauszuholen.