Ein Grundstück ist nicht einfach nur ein Stück Land. Es ist die Grundlage für alles, was darauf entstehen kann — und genau das bestimmt seinen Wert. Ob Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen möchten, eine Erbauseinandersetzung regeln oder eine Schenkung planen: Ohne eine fundierte Bewertung riskieren Sie, Geld zu verschenken oder unrealistische Preisvorstellungen zu entwickeln.
Die Grundstücksbewertung unterscheidet sich fundamental von der Bewertung bebauter Immobilien. Während bei einem Haus oder einer Wohnung der Gebäudewert oft den Löwenanteil ausmacht, zählt bei einem unbebauten Grundstück ausschließlich das Entwicklungspotenzial. Was darf auf diesem Grundstück gebaut werden? Wie gut ist die Infrastruktur? Gibt es Einschränkungen? Diese Fragen entscheiden über den Preis.
In Südbaden, insbesondere im Großraum Freiburg, sind Baugrundstücke seit Jahren knapp. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot — was die korrekte Bewertung umso wichtiger macht. Ein zu niedrig angesetzter Preis bedeutet bares Geld, das Sie verlieren. Ein zu hoher Preis führt zu monatelangem Stillstand auf dem Markt.
Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens pro Quadratmeter, den ein Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ableitet. Er wird in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert und ist öffentlich zugänglich.
Wo finden Sie den Bodenrichtwert? In Baden-Württemberg stellt die Gutachterausschuss-Geschäftsstelle die Werte über das Portal BORIS-BW (Bodenrichtwertinformationssystem) bereit. Dort können Sie kostenfrei die Richtwerte für jede Adresse in Freiburg und Umgebung abrufen. Alternativ können Sie beim zuständigen Gutachterausschuss eine schriftliche Auskunft anfordern.
Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine bestimmte Zone. Er bezieht sich auf ein fiktives Referenzgrundstück mit definierten Eigenschaften (z. B. Größe, Tiefe, Geschossflächenzahl). Ihr konkretes Grundstück kann erheblich davon abweichen — nach oben wie nach unten. Ein Eckgrundstück in derselben Bodenrichtwertzone kann deutlich mehr wert sein als ein Hinterliegergrundstück, obwohl beide denselben Richtwert haben.
Typische Bodenrichtwerte in der Region variieren stark: Während in zentralen Freiburger Lagen Werte von 800 bis über 1.200 €/m² erreicht werden, liegen sie in Gemeinden des Markgräflerlands bei 150 bis 350 €/m². Diese Spanne zeigt, wie sehr der Standort den Grundstückswert dominiert.
Neben dem Bodenrichtwert bestimmen zahlreiche individuelle Faktoren, was Ihr Grundstück tatsächlich wert ist:
Lage und Mikrolage: Die Makrolage (Stadt, Region) gibt den groben Rahmen vor, doch die Mikrolage entscheidet über den Feinschliff. Südausrichtung, Aussicht, Entfernung zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelastung durch Straßen oder Gewerbe — all das beeinflusst den Preis spürbar. In Freiburg etwa liegen Grundstücke am Lorettoberg preislich deutlich über vergleichbaren Flächen in Weingarten, obwohl die Luftlinie nur wenige Kilometer beträgt.
Grundstücksgröße und Zuschnitt: Nicht jeder Quadratmeter ist gleich viel wert. Sehr große Grundstücke erzielen häufig einen niedrigeren Quadratmeterpreis als kleinere, da der potenzielle Käuferkreis schrumpft. Ein ungünstiger Zuschnitt — etwa extrem schmal oder mit spitzen Winkeln — mindert den Wert, weil die Bebaubarkeit eingeschränkt ist.
Topografie: Ein ebenes Grundstück ist einfacher und günstiger zu bebauen als ein Hanggrundstück. Letzteres erfordert oft aufwendige Gründungsmaßnahmen, Stützmauern oder Hangsicherungen, die den Bauherrn schnell 50.000 bis 100.000 € zusätzlich kosten können. Allerdings kann ein Hanggrundstück mit Panoramablick trotzdem einen Aufpreis erzielen.
Ausrichtung: Grundstücke mit südlicher Gartenausrichtung sind bei Käufern besonders beliebt und erzielen in der Regel höhere Preise als nord- oder ostexponierte Flächen.
Baurecht und Nutzungsmöglichkeiten: Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, ist einer der entscheidendsten Wertfaktoren. Ein Grundstück im Gewerbegebiet hat einen völlig anderen Wert als eines im reinen Wohngebiet — selbst bei identischer Größe und Lage.
Das Residualwertverfahren ist kein normiertes Bewertungsverfahren nach ImmoWertV, wird aber in der Praxis von Bauträgern und Projektentwicklern regelmäßig angewendet. Die Logik ist bestechend einfach: Der maximal tragbare Grundstückspreis ergibt sich als Differenz zwischen dem erzielbaren Verkaufserlös und sämtlichen Projektkosten.
Die Formel lautet:
Grundstückswert = Verkaufserlös − Baukosten − Baunebenkosten − Finanzierungskosten − Vermarktungskosten − Gewinnmarge
Ein Rechenbeispiel: Auf einem 600 m² großen Grundstück in Freiburg-Herdern dürfen laut Bebauungsplan 4 Wohneinheiten mit insgesamt 400 m² Wohnfläche entstehen. Der erzielbare Verkaufspreis liegt bei ca. 6.000 €/m², also 2.400.000 € Gesamterlös. Die Baukosten betragen rund 2.800 €/m² (1.120.000 €), Baunebenkosten ca. 18 % davon (201.600 €), Finanzierungskosten 60.000 €, Vermarktung 70.000 € und die Gewinnmarge des Bauträgers 15 % vom Erlös (360.000 €). Der residuale Grundstückswert beträgt dann: 2.400.000 − 1.120.000 − 201.600 − 60.000 − 70.000 − 360.000 = 588.400 €, also rund 980 €/m² Grundstücksfläche.
Für Grundstücksverkäufer ist dieses Verfahren aufschlussreich: Wenn Sie wissen, was ein Bauträger bereit wäre zu zahlen, haben Sie eine realistische Obergrenze für den erzielbaren Preis. Denn Bauträger kalkulieren scharf — und bieten selten mehr, als ihre Kalkulation hergibt.
Das Vergleichswertverfahren gilt bei unbebauten Grundstücken als das zuverlässigste normierte Bewertungsverfahren. Dabei werden tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen und auf das zu bewertende Grundstück übertragen.
Die Herausforderung liegt im Detail: Kein Grundstück ist identisch mit einem anderen. Deshalb müssen die Vergleichspreise um Abweichungen bereinigt werden — etwa unterschiedliche Größe, abweichender Zuschnitt, andere Geschossflächenzahl oder zeitlicher Abstand zum Verkaufsdatum. Diese Anpassungen erfordern Erfahrung und Marktkenntnis.
Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sind die wichtigste Datenquelle für das Vergleichswertverfahren. Leider sind diese Daten nicht öffentlich. Nur zertifizierte Sachverständige und in bestimmten Fällen Makler erhalten Zugang. Für eine erste Einschätzung können Sie jedoch auf Angebotspreise in Immobilienportalen zurückgreifen — bedenken Sie aber, dass Angebotspreise im Schnitt 5 bis 15 % über den tatsächlichen Verkaufspreisen liegen.
Der Bebauungsplan (B-Plan) ist das zentrale Dokument, das den Wert eines Grundstücks maßgeblich bestimmt. Er legt fest, was und wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die wichtigsten Kennzahlen:
Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: Auf einem 500 m² Grundstück dürfen maximal 200 m² Grundfläche bebaut werden.
Geschossflächenzahl (GFZ): Definiert das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 1,2 bei 500 m² Grundstück erlaubt 600 m² Geschossfläche — verteilt auf mehrere Stockwerke.
Zahl der Vollgeschosse: Legt fest, wie viele Stockwerke zulässig sind. Mehr Geschosse bedeuten mehr nutzbare Fläche und damit einen höheren Grundstückswert.
Art der baulichen Nutzung: Reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiet (MI), Gewerbegebiet (GE) — jede Nutzungsart hat andere Implikationen für den Grundstückswert.
Bebauungspläne können Sie beim Stadtplanungsamt Freiburg oder der jeweiligen Gemeinde einsehen. Viele Kommunen stellen sie mittlerweile auch online bereit. Prüfen Sie unbedingt auch, ob Änderungen oder Aufstellungsbeschlüsse für neue B-Pläne vorliegen — diese können den Grundstückswert erheblich verändern.
Ein Grundstück ist nur dann baureif, wenn es vollständig erschlossen ist. Zur Erschließung gehören: Zufahrt über eine öffentliche Straße, Anschluss an Trinkwasser, Abwasserkanal, Strom und in der Regel auch Telekommunikation.
Die Unterscheidung zwischen erschlossenen und nicht erschlossenen Grundstücken ist für die Bewertung fundamental. Ein nicht erschlossenes Grundstück kann je nach Entfernung zu den Versorgungsleitungen zwischen 30.000 und 80.000 € günstiger sein als ein vergleichbares erschlossenes Grundstück — weil genau diese Summe für die Erschließung anfällt.
Achten Sie beim Verkauf darauf, ob Erschließungsbeiträge noch offen sind. Kommunen können auch Jahre nach der Erschließung noch Beiträge erheben. Klären Sie diesen Punkt vor dem Verkauf, um unangenehme Überraschungen für beide Seiten zu vermeiden.
Seit dem 1. Januar 2024 gelten in Baden-Württemberg zudem neue Regelungen zur Erhebung wiederkehrender Straßenbeiträge, die den Wert von Grundstücken in bestimmten Gemeinden beeinflussen können.
Altlasten können den Wert eines Grundstücks dramatisch mindern — im schlimmsten Fall auf null. Als Altlasten gelten Bodenverunreinigungen durch frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung, etwa durch Tankstellen, Reinigungen, Werkstätten oder Deponien.
In Baden-Württemberg führt die LUBW (Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg) ein Altlastenkataster. Beim zuständigen Landratsamt oder der unteren Bodenschutzbehörde können Sie Auskunft über Eintragungen für Ihr Grundstück erhalten. Diese Auskunft sollten Sie vor dem Verkauf einholen — denn als Verkäufer haben Sie eine Offenbarungspflicht bei bekannten Altlasten.
Neben Altlasten spielen auch Baugrundverhältnisse eine Rolle. Hoher Grundwasserstand, aufgefüllter Boden oder Felsuntergrund können die Baukosten erheblich verteuern. Ein Baugrundgutachten (ca. 1.500 bis 3.000 €) schafft Klarheit und kann beim Verkauf als Verkaufsargument dienen.
In Freiburg und Umgebung sind insbesondere ehemalige Kiesgruben, aufgefüllte Geländemulden und Gebiete mit hohem Grundwasserstand (z. B. in Teilen von Mooswald oder entlang der Dreisam) relevant.
Erfahren Sie in 2 Minuten, was Ihre Immobilie wert ist.
Kostenlose Bewertung starten1. Unterlagen zusammenstellen: Bevor Sie Ihr Grundstück zum Verkauf anbieten, sammeln Sie alle relevanten Dokumente: aktueller Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Liegenschaftskarte (Flurkarte), Altlastenauskunft, gegebenenfalls Baugrundgutachten und Vermessungsunterlagen. Je vollständiger Ihre Dokumentation, desto schneller und reibungsloser verläuft der Verkauf.
2. Baurechtliche Situation klären: Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans? Oder gilt § 34 BauGB (Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (Außenbereich)? Im Außenbereich ist eine Bebauung grundsätzlich nur privilegiert möglich — das senkt den Wert erheblich. Holen Sie im Zweifelsfall eine Bauvoranfrage ein.
3. Vermessung prüfen: Sind die Grenzen Ihres Grundstücks korrekt eingemessen und durch Grenzsteine markiert? Fehlende oder versetzte Grenzsteine können zu Streitigkeiten führen. Eine Grenzvermessung durch das Vermessungsamt kostet je nach Aufwand zwischen 1.500 und 4.000 €, schafft aber Rechtssicherheit.
4. Teilungsmöglichkeiten prüfen: Ist Ihr Grundstück groß genug für eine Teilung? Zwei kleinere Grundstücke erzielen in der Summe oft einen höheren Gesamterlös als ein großes. Die Mindestgrundstücksgröße wird im Bebauungsplan festgelegt. Eine Grundstücksteilung erfordert eine Vermessung und die Genehmigung durch die Baubehörde.
5. Zeitpunkt des Verkaufs: Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist weniger saisonabhängig als bei bebauten Immobilien. Dennoch gibt es günstigere Zeitfenster: In Phasen niedriger Bauzinsen steigt die Nachfrage nach Grundstücken spürbar, weil mehr Kaufinteressenten sich einen Neubau leisten können.
6. Professionelle Vermarktung: Auch bei Grundstücken lohnt sich eine professionelle Vermarktung. Ein Exposé mit Luftbildern (Drohnenaufnahmen), Bebauungsplanausschnitt und einer 3D-Visualisierung des möglichen Bauvorhabens spricht potenzielle Käufer deutlich stärker an als eine reine Textanzeige.
Die Bewertung eines Grundstücks erfordert weit mehr als einen Blick auf den Bodenrichtwert. Bebauungsplan, Erschließungszustand, Topografie, Altlastenfreiheit und Mikrolage bestimmen gemeinsam, was Ihr Grundstück tatsächlich am Markt erzielen kann. Gerade in einer nachfragestarken Region wie Freiburg und Südbaden lohnt es sich, diese Faktoren sorgfältig zu analysieren, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Wer sein Grundstück professionell bewerten lässt und die Unterlagen vollständig aufbereitet, verkauft schneller und erzielt einen besseren Preis — das zeigt unsere Erfahrung aus hunderten Transaktionen in der Region.
Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert — welches Verfahren passt zu Ihrer Immobilie?
Kurzgutachten oder Vollgutachten? Kosten, Dauer und wann Sie welches brauchen.
Von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe: So verkaufen Sie erfolgreich.
Kostenlos, unverbindlich und in nur 2 Minuten.
Kostenlose Bewertung starten