Der Immobilienmarkt in Freiburg und Südbaden hat die Korrekturphase der Jahre 2022 bis 2024 hinter sich gelassen. Nach den deutlichen Preisrückgängen infolge der Zinswende stabilisieren sich die Preise seit Mitte 2025 — in einigen Segmenten ziehen sie bereits wieder leicht an. Der Markt befindet sich in einer Phase der Normalisierung: Weder die Übertreibungen der Niedrigzinsphase noch die Schockstarre nach dem Zinsanstieg prägen das aktuelle Bild.
Was den Freiburger Markt auszeichnet, ist seine strukturelle Stärke. Die Stadt wächst seit Jahren kontinuierlich, die Universität und zahlreiche Forschungseinrichtungen sorgen für stete Zuwanderung, und das begrenzte Bauland im Dreisamtal schafft eine natürliche Verknappung. Diese Fundamentaldaten haben dafür gesorgt, dass die Preiskorrekturen in Freiburg moderater ausgefallen sind als in vielen anderen deutschen Großstädten.
Eigentumswohnungen bilden das volumenstärkste Segment am Freiburger Immobilienmarkt. Die Preisentwicklung zeigt ein differenziertes Bild je nach Lage, Baujahr und Ausstattung.
Bestandswohnungen (Baujahr vor 2000): Durchschnittlich werden in Freiburg aktuell zwischen 3.500 und 4.800 €/m² aufgerufen, je nach Stadtteil. In Top-Lagen wie Wiehre, Herdern oder am Lorettoberg liegen die Preise bei 5.000 bis 6.500 €/m². Gegenüber den Höchstständen von 2021/22 bedeutet das einen Rückgang von rund 10 bis 15 %, gegenüber dem Tiefpunkt Anfang 2024 jedoch bereits wieder einen Anstieg von 3 bis 5 %.
Neubauwohnungen: Neubauprojekte in Freiburg werden aktuell zwischen 5.500 und 7.500 €/m² vermarktet. Im neuen Stadtteil Dietenbach, dessen erste Baufelder sich in der Erschließung befinden, werden perspektivisch Preise im Bereich von 5.500 bis 6.500 €/m² erwartet. Die hohen Baukosten setzen eine natürliche Preisuntergrenze.
Kapitalanlage-Wohnungen: Die Mietrenditen in Freiburg haben sich durch die Preiskorrekturen leicht verbessert. Aktuell liegen sie für Bestandswohnungen in mittleren Lagen bei 3,0 bis 3,8 % brutto — noch immer unter dem bundesweiten Durchschnitt, aber deutlich besser als die 2,0 bis 2,5 % während der Hochpreisphase.
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind in Freiburg seit jeher rar und begehrt. Das Angebot hat sich im Vergleich zu 2023 zwar leicht erhöht — einige Eigentümer, die ihren Verkauf zunächst zurückgestellt hatten, kommen nun auf den Markt —, bleibt aber weit unter der Nachfrage.
Für ein freistehendes Einfamilienhaus in gutem Zustand in einem beliebten Freiburger Stadtteil (Wiehre, Herdern, Littenweiler, Günterstal) werden aktuell 700.000 bis 1.200.000 € erzielt. Sanierungsbedürftige Objekte liegen je nach Grundstücksgröße und Lage bei 500.000 bis 800.000 €. In den Umlandgemeinden (Merzhausen, Ebnet, March, Gundelfingen) sind vergleichbare Objekte 15 bis 25 % günstiger.
Ein Trend, der sich verstärkt: Energetisch unsanierte Häuser mit schlechtem Energieausweis (Klasse F bis H) werden mit deutlichen Abschlägen gehandelt. Käufer kalkulieren die Sanierungskosten ein und ziehen sie vom Kaufpreis ab. Der Preisunterschied zwischen einem sanierten und unsanierten Einfamilienhaus gleicher Lage und Größe kann 100.000 bis 200.000 € betragen.
Baugrundstücke sind in Freiburg das knappste Gut auf dem Immobilienmarkt. Im Stadtgebiet kommen pro Jahr nur wenige Dutzend unbebaute Grundstücke auf den freien Markt. Die Bodenrichtwerte liegen in guten Wohnlagen bei 700 bis 1.100 €/m², in Top-Lagen darüber.
Das Neubaugebiet Dietenbach soll langfristig bis zu 6.900 Wohnungen schaffen, doch die Grundstücke dort werden vorrangig über Konzeptvergaben und Erbbaurecht vergeben — für den freien Markt stehen sie nicht zur Verfügung. In den Umlandgemeinden ist die Situation etwas entspannter: In Emmendingen, Waldkirch oder Breisach werden einzelne Baugebiete ausgewiesen, die Grundstückspreise liegen dort bei 250 bis 450 €/m².
Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins seit Herbst 2024 schrittweise gesenkt. Die Bauzinsen für 10-jährige Bindung liegen aktuell bei ca. 3,2 bis 3,6 % — deutlich unter den Spitzenwerten von über 4 % aus dem Herbst 2023, aber ebenso deutlich über dem historischen Tief von unter 1 % aus den Jahren 2020/21.
Dieses Zinsniveau hat einen doppelten Effekt auf den Freiburger Markt: Einerseits können sich wieder mehr Kaufinteressenten eine Finanzierung leisten als noch 2023, was die Nachfrage stützt. Andererseits liegt die Finanzierungslast immer noch deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsphase, was einer überhitzten Preisentwicklung entgegenwirkt.
Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ergibt sich daraus ein wichtiges Signal: Die Käuferschaft ist zurück, aber sie rechnet genauer als früher. Unrealistische Preisvorstellungen werden vom Markt nicht mehr akzeptiert — eine professionelle Wertermittlung vor dem Verkaufsstart ist daher wichtiger denn je.
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage variiert innerhalb Südbadens erheblich. In Freiburg selbst herrscht nach wie vor ein klarer Verkäufermarkt — die Nachfrage übersteigt das Angebot in fast allen Segmenten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für eine marktgerecht bepreiste Immobilie liegt bei 6 bis 10 Wochen.
Im weiteren Umland ist die Situation differenzierter. Gemeinden mit guter Anbindung an Freiburg (S-Bahn, Breisgau-S-Bahn) profitieren von der Überlaufnachfrage und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Ländliche Gemeinden ohne gute ÖPNV-Anbindung spüren dagegen weiterhin eine verhaltene Nachfrage — hier dauert die Vermarktung im Schnitt 12 bis 20 Wochen.
Das Markgräflerland zwischen Freiburg und Basel hat sich in den vergangenen Jahren zu einer der dynamischsten Teilregionen Südbadens entwickelt. Die Kombination aus vergleichsweise günstigen Preisen, hoher Lebensqualität und guter Erreichbarkeit beider Oberzentren (Freiburg und Basel) zieht zunehmend Käufer an.
In Müllheim, Bad Krozingen und Staufen liegen die Preise für Eigentumswohnungen aktuell bei 3.000 bis 4.200 €/m² — rund 20 bis 30 % unter dem Freiburger Niveau. Einfamilienhäuser werden zwischen 400.000 und 700.000 € gehandelt. Insbesondere Bad Krozingen profitiert von seiner Anbindung an die S-Bahn nach Freiburg und der Attraktivität als Kurort.
Für Grenzgänger, die in Basel arbeiten und in Deutschland wohnen möchten, ist das südliche Markgräflerland (Weil am Rhein, Lörrach, Efringen-Kirchen) besonders attraktiv. Hier liegen die Preise allerdings bereits nahe am Freiburger Niveau, getrieben durch die hohe Kaufkraft der Basel-Pendler.
Nördlich von Freiburg bietet der Ortenaukreis mit Offenburg, Lahr und Kehl ein deutlich günstigeres Preisniveau. Eigentumswohnungen sind hier ab 2.200 bis 3.200 €/m² zu haben, Einfamilienhäuser kosten zwischen 300.000 und 550.000 €.
Der Ortenaukreis profitiert von seiner wirtschaftlichen Stärke — zahlreiche mittelständische Weltmarktführer sind hier ansässig — und der guten Verkehrsanbindung über die A5 und den Regionalverkehr. Für Käufer, denen Freiburg zu teuer ist, bietet die Region eine echte Alternative, allerdings mit längeren Pendelzeiten in die Breisgau-Metropole.
Die Preisentwicklung im Ortenaukreis verlief während der Korrekturphase etwas stärker als in Freiburg: Rückgänge von 12 bis 18 % gegenüber den Höchstständen waren keine Seltenheit. Seit Anfang 2025 stabilisieren sich die Preise aber auch hier.
Die Neubautätigkeit in Freiburg und der Region befindet sich auf einem historischen Tiefstand. Die Kombination aus hohen Baukosten, gestiegenen Zinsen und langen Genehmigungsverfahren hat dazu geführt, dass zahlreiche Projekte verschoben oder storniert wurden. Die Baugenehmigungen in Baden-Württemberg lagen 2025 rund 30 % unter dem Niveau von 2021.
Für den bestehenden Markt hat das eine klare Konsequenz: Weniger Neubau bedeutet weniger Konkurrenz für Bestandsimmobilien. Eigentümer, die jetzt verkaufen, profitieren von einem Angebot, das sich in den kommenden Jahren nicht wesentlich ausweiten wird. Die Fertigstellungslücke dürfte den Markt noch bis mindestens 2028 prägen.
Das Großprojekt Dietenbach in Freiburg wird frühestens ab 2028/29 die ersten Wohnungen liefern. Bis dahin bleibt der Wohnungsmarkt in der Stadt angespannt — sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment.
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Kostenlose Bewertung startenMehrere Faktoren sprechen dafür, dass der Freiburger Immobilienmarkt in den kommenden Monaten moderat steigende Preise sehen wird:
Sinkende Zinsen: Die EZB dürfte den Leitzins im Jahresverlauf 2026 weiter senken. Niedrigere Bauzinsen verbessern die Finanzierbarkeit und bringen mehr Käufer in den Markt.
Anhaltender Zuzug: Freiburg bleibt als Universitäts- und Technologiestandort attraktiv. Die Bevölkerungsprognosen gehen von weiterem Wachstum aus.
Baukosten auf hohem Niveau: Materialkosten und Handwerkerlöhne werden nicht sinken. Das stützt die Preise für Bestandsimmobilien, die als günstigere Alternative zum Neubau wahrgenommen werden.
Geringe Neubautätigkeit: Die Fertigstellungslücke verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich.
Risikofaktoren bleiben geopolitische Unsicherheiten, eine mögliche Rezession in Deutschland und regulatorische Eingriffe (etwa verschärfte Sanierungspflichten durch die EU-Gebäuderichtlinie). Für Südbaden als strukturstarke Region dürften diese Risiken jedoch abgefedert sein.
Der Immobilienmarkt in Freiburg und Südbaden hat die schwierigste Phase der Zinswende überstanden und zeigt Zeichen der Erholung. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in der Region bleibt hoch, das Angebot begrenzt. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, bietet das aktuelle Marktumfeld gute Voraussetzungen: Die Käufer sind zurück, die Finanzierungsbedingungen verbessern sich, und die Angebotsknappheit stützt die Preise. Entscheidend ist eine realistische Preiseinschätzung auf Basis aktueller Marktdaten — denn der Markt verzeiht Übertreibungen heute weniger als in der Boomphase.
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