Mehrfamilienhäuser werden in den meisten Fällen nicht zur Eigennutzung, sondern als Kapitalanlage erworben. Der Käufer interessiert sich daher primär für eine Frage: Welche Rendite wirft das Objekt ab? Genau diese Perspektive bildet das Ertragswertverfahren ab. Es ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen — und ist damit das maßgebliche Verfahren für die Bewertung von Renditeobjekten.
Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt und wird sowohl von Gutachtern als auch von Banken für die Finanzierungsbewertung verwendet. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das die Herstellungskosten des Gebäudes abbildet, orientiert sich der Ertragswert am wirtschaftlichen Nutzen — also an dem, was der Markt bereit ist, für die Erträge zu zahlen.
Diese Unterscheidung ist fundamental: Ein aufwendig gebautes Mehrfamilienhaus in einer strukturschwachen Region mit niedrigen Mieten kann einen hohen Sachwert, aber einen deutlich niedrigeren Ertragswert haben. Für den Investor zählt der Ertragswert, denn er spiegelt die tatsächliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Objekts wider.
Der Jahresrohertrag ist der Ausgangspunkt jeder Ertragswertberechnung. Er umfasst sämtliche Mieteinnahmen, die das Gebäude innerhalb eines Jahres erzielt — und zwar nicht die tatsächlich gezahlte Miete, sondern die nachhaltig erzielbare Miete. Diese Unterscheidung ist entscheidend.
Die nachhaltig erzielbare Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht an bestehenden Mietverträgen. Hat ein langjähriger Mieter eine deutlich unter dem Marktniveau liegende Miete, wird für die Bewertung trotzdem die marktübliche Miete angesetzt. Umgekehrt gilt: Liegt eine Miete über dem Marktniveau — etwa durch einen befristeten Gewerbemietvertrag —, wird ebenfalls auf das nachhaltige Niveau korrigiert.
Bei der Ermittlung des Jahresrohertrags werden folgende Bestandteile berücksichtigt:
Ein typisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten (zusammen 420 m² Wohnfläche) in mittlerer Lage mit einer ortsüblichen Miete von 10,50 Euro/m² erzielt einen Jahresrohertrag von 420 × 10,50 × 12 = 52.920 Euro. Hinzu kommen eventuell Stellplatzmieten von 3.600 Euro jährlich, sodass der Gesamt-Jahresrohertrag bei 56.520 Euro liegt.
Vom Jahresrohertrag müssen die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Reinertrag des Grundstücks zu erhalten. Die Bewirtschaftungskosten umfassen alle regelmäßigen Aufwendungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes notwendig sind — soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
Die ImmoWertV unterscheidet vier Kostengruppen:
Verwaltungskosten: Kosten für die Hausverwaltung, Buchhaltung, Nebenkostenabrechnungen und den allgemeinen Verwaltungsaufwand. Pauschale nach ImmoWertV: ca. 230 bis 300 Euro pro Wohneinheit und Jahr (gewerblich höher). In der Praxis liegen die tatsächlichen Verwaltungskosten je nach Objekt und Verwalter bei 25 bis 35 Euro pro Einheit und Monat.
Instandhaltungskosten: Kosten für die laufende Instandhaltung des Gebäudes — also Reparaturen, Wartung und kleinere Erneuerungen. Die Pauschale orientiert sich am Alter und Zustand des Gebäudes: Für Neubauten rechnet man mit ca. 9 Euro/m² jährlich, für ältere Gebäude mit 12 bis 15 Euro/m². Bei einem 420-m²-Objekt ergeben sich so Instandhaltungskosten von 3.780 bis 6.300 Euro pro Jahr.
Mietausfallwagnis: Ein prozentualer Abschlag für das Risiko von Leerstand und Mietausfall. Üblich sind 2 Prozent des Jahresrohertrags bei Wohnraum und 4 bis 6 Prozent bei Gewerbe. Dieser Posten wird oft unterschätzt, macht aber über die Lebensdauer eines Investments einen erheblichen Betrag aus.
Nicht umlegbare Betriebskosten: Betriebskosten, die der Eigentümer tragen muss, weil sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können — etwa Leerstandskosten oder bestimmte Versicherungen, die über die übliche Umlage hinausgehen.
In Summe liegen die Bewirtschaftungskosten bei Wohnimmobilien typischerweise zwischen 18 und 25 Prozent des Jahresrohertrags. Für unser Beispiel (56.520 Euro Jahresrohertrag) ergäbe sich bei 22 Prozent ein Bewirtschaftungskostenabzug von 12.434 Euro — der Reinertrag läge somit bei 44.086 Euro.
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Ertragswert kapitalisiert wird. Er drückt die Renditeerwartung des Marktes für eine bestimmte Objektart in einer bestimmten Lage aus. Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der resultierende Ertragswert — und umgekehrt.
Die Gutachterausschüsse ermitteln die Liegenschaftszinssätze aus tatsächlichen Kaufpreisen und veröffentlichen sie in den Grundstücksmarktberichten. Typische Spannen für Mehrfamilienhäuser:
Ein Unterschied von nur einem Prozentpunkt beim Liegenschaftszins kann den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses um mehrere Hunderttausend Euro verändern. Deshalb ist die Wahl des richtigen Liegenschaftszinses die kritischste Entscheidung im gesamten Bewertungsprozess. Verwenden Sie nach Möglichkeit die aktuellen Werte des zuständigen Gutachterausschusses.
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Die Gesamtnutzungsdauer eines massiv gebauten Mehrfamilienhauses liegt laut ImmoWertV bei 60 bis 80 Jahren. Durch Modernisierungen kann die Restnutzungsdauer verlängert werden — eine Kernsanierung kann beispielsweise die wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf bis zu 40 Jahre anheben, auch wenn das Gebäude bereits 50 Jahre alt ist.
Aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergibt sich der Vervielfältiger (auch Barwertfaktor genannt). Er drückt aus, mit welchem Faktor der jährliche Reinertrag multipliziert wird, um den Ertragswert des Gebäudes zu erhalten. Die Formel lautet:
Vervielfältiger = (1 - 1/(1+p)^n) / p
Dabei ist p der Liegenschaftszins und n die Restnutzungsdauer. Bei einem Liegenschaftszins von 4 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von 19,79. Steigt die Restnutzungsdauer auf 50 Jahre, steigt der Vervielfältiger auf 21,48 — eine Verlängerung um 10 Jahre erhöht den Gebäudeertragswert also um rund 8,5 Prozent.
Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat berechnet und zum Gebäudeertragswert addiert. Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Grundstückstransaktionen ermittelt und sind öffentlich über das BORIS-Portal abrufbar.
Der Bodenwert wird deshalb separat betrachtet, weil Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten — im Gegensatz zum Gebäude, dessen Restnutzungsdauer begrenzt ist. Das Grundstück behält seinen Wert theoretisch unbegrenzt, während das Gebäude mit der Zeit an wirtschaftlichem Wert verliert.
Für die Ertragswertberechnung wird der dem Bodenwert zuzurechnende Reinertrag (Bodenwert × Liegenschaftszins) vom Gesamtreinertrag abgezogen, um den reinen Gebäudereinertrag zu ermitteln. Dieser wird dann mit dem Vervielfältiger kapitalisiert.
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Kostenlose Bewertung startenFassen wir die einzelnen Schritte an unserem Beispiel zusammen. Angenommen: 6-Parteien-Mehrfamilienhaus, 420 m² Wohnfläche, Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 350 Euro/m², Liegenschaftszins 4,0 %, Restnutzungsdauer 35 Jahre.
Schritt 1 — Jahresrohertrag: 420 m² × 10,50 Euro/m² × 12 Monate = 52.920 Euro (Wohnen) + 3.600 Euro (Stellplätze) = 56.520 Euro
Schritt 2 — Bewirtschaftungskosten: 56.520 Euro × 22 % = 12.434 Euro
Schritt 3 — Reinertrag des Grundstücks: 56.520 - 12.434 = 44.086 Euro
Schritt 4 — Bodenwert: 600 m² × 350 Euro/m² = 210.000 Euro
Schritt 5 — Bodenwertverzinsung: 210.000 × 4,0 % = 8.400 Euro
Schritt 6 — Gebäudereinertrag: 44.086 - 8.400 = 35.686 Euro
Schritt 7 — Vervielfältiger: Bei 4,0 % und 35 Jahren = 18,66
Schritt 8 — Gebäudeertragswert: 35.686 × 18,66 = 665.901 Euro
Schritt 9 — Vorläufiger Ertragswert: 665.901 + 210.000 = 875.901 Euro
Dieser vorläufige Ertragswert kann noch durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angepasst werden — etwa einen Modernisierungsstau, überdurchschnittliche Instandhaltung oder besondere Rechte und Belastungen.
Die Faustregel ist einfach: Wird eine Immobilie vorwiegend zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt, ist das Ertragswertverfahren das richtige Bewertungsverfahren. Wird sie vorwiegend selbst genutzt, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Bei Mehrfamilienhäusern ist der Ertragswert daher fast immer das führende Verfahren. Es gibt jedoch Konstellationen, in denen auch der Sachwert relevant wird:
Neben den Berechnungsgrößen des Ertragswertverfahrens gibt es zahlreiche weitere Faktoren, die den Marktwert eines Mehrfamilienhauses bestimmen:
Mieterstruktur: Langjährige, zuverlässige Mieter reduzieren das Risiko und steigern die Attraktivität für Käufer. Ein hoher Anteil gewerblicher Mieter kann die Rendite erhöhen, aber auch das Leerstandsrisiko steigern.
Mietentwicklungspotenzial: Liegen die aktuellen Mieten unter dem Marktniveau, besteht Upside-Potenzial durch Mieterhöhungen. Dieses Potenzial wird von Investoren eingepreist und erhöht den Kaufpreis — allerdings nur, wenn die Mieterhöhungen rechtlich auch durchsetzbar sind (Mietspiegel, Kappungsgrenze).
Energetischer Zustand: Die Energieklasse des Gebäudes gewinnt rapide an Bedeutung. Gebäude mit schlechter Energiebilanz (Klasse F, G oder H) erfordern mittelfristig hohe Investitionen in die energetische Sanierung. Käufer kalkulieren diese Kosten ein und bieten entsprechend weniger.
Baujahr und Bausubstanz: Massivbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren haben oft eine solide Grundsubstanz, aber Schwächen bei Wärmedämmung und Schallschutz. Gründerzeit-Altbauten (1880-1920) sind wegen hoher Decken und Stuck besonders beliebt, können aber versteckte Mängel in der Substanz haben.
Grundrisse und Wohnungsmix: Objekte mit flexiblem Wohnungsmix (2- bis 4-Zimmer-Wohnungen) sind breiter vermarktbar als reine Einzimmerwohnungs-Häuser. Gut geschnittene Grundrisse mit wenig Verkehrsfläche erzielen höhere Quadratmetermieten.
Prüfen Sie die Ist-Miete gegen die Soll-Miete: Die Differenz zwischen tatsächlich gezahlter und marktüblicher Miete zeigt das Mietentwicklungspotenzial. Liegt die Ist-Miete 20 Prozent unter Marktniveau, kann das bei korrekter Mietanpassungsstrategie den Objektwert mittelfristig deutlich steigern.
Berechnen Sie die Bruttoanfangsrendite: Jahresrohertrag geteilt durch Kaufpreis. Diese Kennzahl gibt eine schnelle Orientierung. In der aktuellen Marktlage liegen die Bruttoanfangsrenditen für Mehrfamilienhäuser zwischen 3,5 und 7 Prozent — abhängig von Lage und Zustand.
Berücksichtigen Sie den Instandhaltungsstau: Fordern Sie ein aktuelles Sachverständigengutachten oder zumindest einen detaillierten Zustandsbericht. Ein Instandhaltungsstau von 100.000 Euro reduziert den fairen Kaufpreis um mindestens diesen Betrag — in der Verhandlung oft sogar um mehr, weil Käufer einen Risikoaufschlag für unvorhergesehene Kosten einkalkulieren.
Achten Sie auf die Grundbuch-Einträge: Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte können den Wert erheblich beeinflussen. Lassen Sie das Grundbuch vor einem Angebot vollständig prüfen.
Das Ertragswertverfahren ist das zentrale Werkzeug zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern. Es bildet die wirtschaftliche Perspektive ab, die für Investoren entscheidend ist: Welche Erträge sind nachhaltig erzielbar, und welcher Kaufpreis ist angesichts der Renditeerwartung gerechtfertigt? Die Schlüsselgrößen — Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer — müssen sorgfältig ermittelt werden, da bereits kleine Abweichungen große Auswirkungen auf das Ergebnis haben. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder kaufen möchte, sollte eine professionelle Ertragswertermittlung als Grundlage für die Preisfindung nutzen.
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